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改修工事とは？混同されることが多い用語や改修のメリットを解説

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改修工事とは？混同されることが多い用語や改修のメリットを解説

マンションや戸建て、オフィスなどの建物の安全性向上や資産価値の維持を目的とした「改修工事」は、リフォームや修繕などと混同されやすい言葉です。本記事では、改修工事のメリットや種類を解説します。具体的な改修工事例、活用できる補助金制度や減税措置についてもご紹介し、初めて改修を検討する方にも理解しやすい情報をお届けします。

改修工事とは？

改修工事とは、建物の老朽化や使いにくさを改善し、性能や機能を向上させる工事です。単に劣化部分を修繕するだけでなく、必要に応じて設備や仕様の改良も行います。修繕工事と改良工事を組み合わせたもので、変化する住まいの基準や社会的ニーズに応じて建物を改善する工事といえます。

修繕工事と改良工事については、次章で詳しく解説します。

改修と混同されやすい用語

用語	意味
補修	建物の比較的小規模な損傷や不具合を応急処置として修理する
修繕	工事建物の劣化や破損部分を建築当初の状態に戻すための工事
改良	建物の性能向上のために改善する工事
改築	建物を解体してこれまでと同じような建物を建てる工事
改装	建物の内装や外装を新しくし、見た目や使い勝手を一新する工事

補修

補修とは、建物の劣化や損傷部分を修理し、使用可能な状態にする工事です。緊急対応が必要な場合や、計画されている修繕工事までの期間に行う応急的な対応として実施されることが多く、建物の安全性や機能を使用に問題ない状態に補います。

修繕

修繕とは、建物の性能や機能を建築当初の水準に維持・回復させる工事です。応急処置ではなく計画的かつ定期的に行われ、劣化や不具合を元の状態に戻します。マンションなどでよく耳にする大規模修繕とは、約12〜15年ごとに足場を設置して行う大規模な修繕工事を指します。

改良

改良とは、建物の性能や機能をグレードアップさせる工事を指します。バリアフリー化や省エネ化、警備システムの強化など、快適性や安全性などを高めることが目的です。修繕や補修とは異なり、元の状態に戻すのではなく、機能や価値を向上させます。

改築

改築とは、建物の一部または全部を取り壊し、これまでと同様の用途・構造・規模の建物を建てる工事を指します。建物を解体してこれまでと同じような建物を建て直すことが前提で、用途や構造、規模のいずれかが変更される場合は改築とはいいません。

改装

改装とは、建物の外装や内装を新しいものに変更する工事のことです。見た目や使い勝手を改善する目的があり、模様替えの意味も含まれます。建物の表面のみを変更し構造には手を加えませんが、居住性やデザイン性の向上によって建物の印象を一新することができます。

なお、「リノベーション」「リフォーム」も改修と混同されやすい言葉です。リノベーションとは、住宅を大きく改修し、性能や価値を高めることを指します。

一方、リフォームとは、住宅の老朽化した部分を修繕し、元の状態に回復させることです。
それぞれの違いについて詳しくは以下の記事で詳しく解説しています。

改修工事を行うメリット

建物の安全性が向上する
建物の資産価値が維持できる、向上する
建物の住みやすさが向上する
建物の防犯性能や省エネ性能が向上する

改修工事には、機能性や安全性の向上など、長期的な視点でさまざまなメリットがあります。ここでは、改修工事を行うメリットを詳しくみていきましょう。

建物の安全性が向上する

居住者や利用者にとって快適で安全な環境になる点が改修工事のメリットの一つです。老朽化した建材や設備を新しいものに交換することで、地震や火災などの災害への安全性や耐久性が高まります。

また、バリアフリー性能の面においても、段差解消や手すり設置などの工事により、さまざまな人が安全かつ快適に生活できる環境を整えられます。

建物の資産価値が維持できる、向上する

建物の資産価値を維持・向上させることができる点もメリットです。定期的なメンテナンスや改修により建物の寿命を延ばすことができるため、将来的にも高い評価を得られる可能性が高まります。

また、省エネ設備や最新の設備を導入すれば、時代のニーズに合った魅力的な建物として資産価値アップが期待できるでしょう。

建物の住みやすさが向上する

改修工事を行えば、居住者の住みやすさが向上します。古くなった設備の交換や新しい設備の導入によって、日常生活の快適性が高まるでしょう。

たとえば、キッチンや浴室などの設備の交換や、収納の増設、床材や壁の材質をグレードアップする工事などが挙げられます。こうした設備の改善により、日常生活の利便性が高まることで、生活の質が向上します。

建物の防犯性能や省エネ性能が向上する

建物の防犯性能や省エネ性能も大きく向上します。たとえば、防犯カメラや人感センサー付き照明などの防犯設備を設置することで、犯罪の抑止力が高まり、安心して暮らせる環境を作り出すことができるでしょう。

また、エネルギー効率の改善やランニングコストの削減を目的として、古くなった設備を省エネ性能の高いものに交換する改修工事もあります。

改修工事と一口に言っても、建物の状況や目的に応じてその種類はさまざまです。ここでは、代表的な改修工事について具体的に解説します。

屋根・外壁・防水工事

屋根や外壁は雨風や紫外線の影響を受けやすく、劣化や損傷が進行しやすい箇所です。屋根の改修では、既存の屋根の上に新しい屋根材を重ねる「カバー工法」により、断熱性を高めることができます。ただし、下地が腐食していたり構造に問題があったりする場合には適用できません。

一方、「葺き替え（ふきかえ）工法」では屋根材を軽量なものに変更することで、地震時の被害軽減が期待されますが、建物全体の構造バランスを考慮した設計と適切な施工が必要です。

外壁の改修も同様に、塗料の再塗装に加え、戸建住宅では新たな外壁材を重ねる「カバー工法」で断熱性能を高められます。ただし、建物重量の増加や既存外壁の状態確認が重要です。

さらに、防水工事によって防水性能を維持でき、建物の寿命を延ばすことができます。

塗装工事

住宅の外壁は経年劣化によりひび割れや塗装の剥がれが生じやすくなります。こうした劣化には、塗り直しによる塗装工事が有効です。

塗装工事によって防水性や耐久性を高めることで、建物の寿命を延ばすことができます。加えて、外観の美しさも維持できるため、資産価値の維持・向上にもつながります。

その他の工事

改修工事の種類は、上記で紹介した工事だけにとどまりません。ここでは、さまざまな種類の中から一部をご紹介します。マンション改修の例では以下の工事があります。

工事の種類	工事内容
給水設備改修工事	給水管の更生・取替え（配管材料等のグレードアップ、配管の防音・防振対策など）給水装置（給水ポンプ・附帯機器類）・給水施設（受水槽・高架水槽）の改修（材質や性能のグレードアップ、受水槽・高置水槽の耐震対策、給水ポンプの防振・防音改修、給水システムの変更など）
排水設備改修工事	排水管の更生・取替え雑排水管の更生・取替え汚水管、汚水ポンプ、汚水桝等の取替え（配管の材質のグレードアップ、管の口径変更による排水能力の改善、排水システムの変更、排水管清掃口の新設・増設など）
消火設備改修工事	屋内消火栓設備、連結送水管設備の修繕・取替え（機器類、配管類の材質等のグレードアップなど）
エレベーター設備改修工事	ロープ、モーター、巻上げ機、カゴ、扉等のエレベーター設備の修繕・取替え（基本性能のグレードアップ、戸開走行保護装置・地震管制運転装置・火災管制運転装置・停電時自動着床装置・防犯用監視カメラ・防犯用窓ガラス・遠隔監視装置の設置、マシンルームレスエレベーターへ取替えなど）

給水設備改修工事
給水管の更生・取替え（配管材料等のグレードアップ、配管の防音・防振対策など）給水装置（給水ポンプ・附帯機器類）・給水施設（受水槽・高架水槽）の改修（材質や性能のグレードアップ、受水槽・高置水槽の耐震対策、給水ポンプの防振・防音改修、給水システムの変更など）
排水設備改修工事
排水管の更生・取替え雑排水管の更生・取替え汚水管、汚水ポンプ、汚水桝等の取替え（配管の材質のグレードアップ、管の口径変更による排水能力の改善、排水システムの変更、排水管清掃口の新設・増設など）
消火設備改修工事
屋内消火栓設備、連結送水管設備の修繕・取替え（機器類、配管類の材質等のグレードアップなど）
エレベーター設備改修工事
ロープ、モーター、巻上げ機、カゴ、扉等のエレベーター設備の修繕・取替え（基本性能のグレードアップ、戸開走行保護装置・地震管制運転装置・火災管制運転装置・停電時自動着床装置・防犯用監視カメラ・防犯用窓ガラス・遠隔監視装置の設置、マシンルームレスエレベーターへ取替えなど）

マンションで改修工事を行う際に、水まわり設備の交換やバリアフリー化、建具の交換、内窓設置といった本来なら住戸ごとに発注することになる専有部分の改修の希望を区分所有者から一括で募ることがあります。

これにより、追加費用が発生するものの、業者に対して一括で見積もりを依頼できるため、手間を大幅に削減できるほか、リフォームの心理的なハードルも低くなります。一括で発注することにより費用を抑えられるケースもあるでしょう。

また、戸建て改修においても、省エネ改修や内装改修、耐震改修、バリアフリー改修など、さまざまな工事があります。

改修工事の例

改修工事では具体的にどのような工事が行われるのでしょうか。ここでは、マンションと戸建てそれぞれの改修工事の例を見ていきましょう。

マンションの改修工事の例

国土交通省がまとめたマンション改修に関する資料から、今後想定されるマンションの改修工事の例をいくつか取り上げてご紹介します。

1.耐震性能に関する工事

建物躯体の劣化修繕を計画的に行うことを前提とし、耐震診断を実施し、耐震性能が不足している場合には耐震補強を行う。

構造躯体の補強には、建物の強度を高める「強度型補強」、建物の靱性を高める「靱性型補強」、せん断破壊等が生じる恐れのある「極脆性部材の解消」がある。

機能や用途の保持、施工条件等に考慮し、最も適した手法・工法を選定する。

2.バリアフリー性能に関する工事

段差や階段差の解消（スロープ設置、段差解消機・いす式昇降機の設置、擦付け処理など）や手すりの新設により、移動の安全性と利便性を向上させる。

共用階段・廊下・スロープ・歩道などの仕上げをノンスリップ材に変更して転倒防止効果を高める。

集会所など附属施設へのスロープ・手すりの設置、和室の洋室化、出入口のオートドア化、車イス対応トイレの設置などにより、誰もが使いやすい共用空間へ改善する。

3.防犯性能に関する工事

建物の全ての出入口をオートドア化し、エントランスホールを二重構造にすることで、不審者の侵入を防止する。

住戸のドアの錠にピッキング対策をしたり、窓に防犯ガラスや面格子を設置したりして、侵入を防止する。

駐車場や屋外に防犯カメラや人感センサー付照明を設置し、敷地全体の安全性を高める。

4.省エネ性能に関する工事

外壁の外断熱化、屋根の外断熱化、サッシの二重化などにより建物の断熱性能を高めて、省エネルギー効果を実現する。

屋根の上に設置した太陽電池で発電した電力を、屋外灯や門灯など共用部分の照明に利用し、電力の自給率を高める。

建物の空気循環を利用して、昼間に蓄えた太陽熱を夜間暖房に活用したり、夜間の涼しい空気で日中の暑さを和らげたりするパッシブソーラー化を進める。

5.情報通信性能に関する工事

テレビ共聴設備の配線システムを高度化し、受信環境の向上を図る。

CATVや光ファイバーの導入などによって、インターネット接続環境を整備する。

ホームオートメーション設備（ホームセキュリティー、ホームコントローラー等）を導入し、快適性・安全性・利便性を高める。

6.建物生活空間に関する工事

専有部分の住戸面積の拡大（居室の増築・住戸の2戸1戸化など）し、生活空間を拡大しするとともに、洗濯機置場の屋内設置やエレベーターの新設・増設を組み込む。

建物周囲の空き地を利用して、風除室、宅配ロッカー、トランクルーム、ラウンジ、集会室、駐車場・駐輪場などの共用スペースを増築する。

共用スペースやエントランスホールのデザイン・材料グレードアップによって、マンションの価値向上を図る。

7.屋外環境に関する工事

敷地内道路・歩道・広場・駐車場等の舗装部分のバリアフリー性や安全性を高めるため、ノンスリップ性や浸透性を備えた材料を用い、デザイン性や耐久性も向上させる。

屋外灯の増設や材料・デザインのグレードアップ、居住者の年齢構成に適した公園・プレイロットの見直しを行い、屋外環境を整備する。

ゴミ置場の整備や樹木・植栽の間伐・再配置、駐車場の緑化工事など、緑化推進と景観向上のために総合的な環境整備を実施する。

参考：国土交通省｜改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

戸建ての改修工事の例

戸建ての場合もさまざまな改修工事がありますが、たとえば、省エネ改修工事では、内壁断熱や外壁断熱、開口部の断熱が代表的です。

省エネ性能を重視した設備に交換すれば、光熱費の削減や環境への配慮も期待できるでしょう。また、内装改修工事では、壁紙の張り替えや床材の張り替え、部屋間仕切りのリフォーム、水まわりのリフォームなどを行います。

そのほか、耐震改修では地震に備えて家の構造を強化するために、耐震補強金物の取り付けや耐震壁の設置などを行います。

バリアフリー改修は、住まいの安全性を高めることが可能です。段差を解消することでつまずきや転倒を防ぎ、車椅子や歩行補助具を使う方も移動が楽になります。

・省エネ改修工事

内壁断熱：内壁と外壁の間に断熱材を入れる
外壁断熱：住宅の柱の外側から断熱材で包み込んだり、柱の間に断熱材を入れたりする
開口部の断熱改修：ガラス交換や内窓設置、外窓交換、ドア交換を行う

・内装改修工事

壁紙の張り替え：壁紙の素材や色、デザインを変更する
床材の張り替え：床材の素材や色、デザインを変更する
部屋間仕切りのリフォーム：大きな部屋を小さな部屋に分けたり、仕切りを変更したりする
水まわりのリフォーム：キッチン・洗面所・浴室・トイレの設備を交換する

・耐震改修工事

耐震金物を取付けて補強したり、耐震壁を設置したりする

・バリアフリー改修

床の段差の解消やスロープの設置、手すりの設置を行う

改修工事の一般的な流れ

改修工事を進める際には、以下のような流れで進めるのが一般的です。

1.現状調査

建物の劣化状況や問題点を専門家が調査し、必要な改修内容を明確にする。

2.改修計画の立案

調査結果をもとに、改修の目的や予算、スケジュールを検討し、具体的な工事計画を策定する。

3.業者選び

複数の施工業者から見積もりを取り、工事内容や価格、実績、対応力などを比較検討する。

4.契約・工事準備

契約を締結し、近隣への挨拶や工事に必要な手続き、仮住まいの手配などを行う。

5.工事着工・施工

計画に基づいて改修工事を実施する。定期的に進捗を確認し、必要に応じて調整を行う。

6.完了検査・引き渡し

工事完了後、施工内容を確認し、問題がなければ引き渡し。

改修工事は規模や内容によって数週間から数ヶ月かかることもあります。特に大規模な改修の場合は、仮住まいの手配や生活への影響を考慮した計画が重要です。業者選びでは、価格だけでなく過去の施工事例や口コミ、建設業許可や資格の有無、アフターフォローの充実度なども確認しましょう。信頼できる業者を選び、疑問点があれば契約前にしっかり質問することが、満足のいく改修工事につながります。

改修工事に関する制度・補助金・減税措置

改修工事を行う際には、国や自治体が定める制度や補助金、減税措置の適用対象になる場合があります。ここでは、改修工事に関連する制度や支援策についてご紹介します。

補助金

省エネ改修には、国や地方公共団体によるさまざまな補助金制度があり、活用することで改修工事の経済的負担を軽減できます。

なかでも、断熱改修や高効率設備の導入に適用される補助制度が存在します。これらの制度は時期によって実施状況が異なるため、最新情報を確認し、実施している場合は積極的に活用しましょう。

また、地方公共団体では独自の補助制度を設けているケースも多いです。たとえば、2025年11月時点では、東京都の東京都地球温暖化防止活動推進センター（クール・ネット東京）の「既存住宅における省エネ改修促進事業（高断熱窓・ドア・断熱材・浴槽）」などがあります。内容や条件は自治体ごとに異なります。

全国の地方公共団体の補助金制度は「住宅リフォーム支援制度検索サイト」で確認可能です。居住地域の制度の最新情報は、自治体や公式ホームページでご確認ください。

減税措置

改修工事に関する減税制度は、「住宅ローン減税」と「リフォーム促進税制」の2つです

「住宅ローン減税」は、基本的に住宅の購入や新築に伴うローンが対象ですが、住宅ローンを利用して一定のリフォームを行った場合は住宅ローン減税が適用される場合があります。住宅ローン減税では、10年以上のローンを利用した場合、年末ローン残高の0.7％が最大10年間にわたり所得税から控除され、最大140万円の控除が受けられます。
ただし、適用には工事費用が100万円を超えること、改修後の床面積が原則50m²以上であること、居住用部分が1/2以上であることなどの条件があります。また、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積が40m²以上50m²未満の場合は1,000万円以下）である必要があります。^※

※出典：国税庁「No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

一方、リフォーム促進税制はローンの有無にかかわらず、特定の改修工事に対して所得税控除と固定資産税の減額が適用される減税制度です。所得税控除は対象工事限度額の範囲で標準的な費用の一定割合が控除される仕組みとなっており、耐震・省エネ・三世代同居、子育て対応工事などが対象となることがあります。
適用には工事内容による条件があり、多くの場合は確定申告が必要です。

なお、これらの減税制度は税制改正により毎年内容が見直されることがあるため、控除率や対象期間、適用条件が変更される可能性があります。
具体的な控除額や対象工事については、最新の制度を確認し、適用条件に合ったものを活用しましょう。